Покупка «немного» недостроенного дома многим покажется выгодным вариантом, который сэкономит время и деньги. С одной оговоркой — если его строили на совесть. Профессиональный строитель и блогер Алексей Беликов говорит, что без детального изучения всех его конструкций специалистами такая покупка может вылиться в расходы не только на достройку, но и на устранение длинного списка «косяков». В своем блоге он на конкретном примере показал и рассказал, на что обратить внимание при покупке недостроя, и обсудил с юристом, что делать при обнаружении дефектов.

Скриншот видео

Легко ли достроить недострой?

В новом выпуске блога «Дом по цене квартиры» Алексей Беликов рассказывает о случае из своей строительной практики.

— Сейчас мы работаем на объекте, который наш заказчик купил по очень хорошей цене, — говорит он. — На момент покупки он представлял собой двухэтажный коттедж из газосиликата, с окнами и крышей из композитной металлочерепицы. По идее, новому владельцу оставалось сделать внешнюю и внутреннюю отделку.

— Проектировщики сделали проект реконструкции — нарисовали очень красивый фасад, сделали перепланировку, — рассказывает Алексей. — Но когда мы приступили к работам, то появились вопросы.

Проще говоря, новый владелец получил дом с проблемами, которые до покупки он не увидел. Алексей считает, что проектировщики перед началом проектных работ тоже не сделали обследование дома, поэтому теперь коррективы предстоит вносить по ходу строительства.

— Перед тем как покупать дом, я рекомендую поступать так же, как при покупке машины: все же открывают капот, лазят на коленях и смотрят днище, берут толщиномер и проверяют слой краски, — объясняет Алексей. — Только после этого, если все хорошо, едут на СТО. Так и с домом я рекомендую предварительно все осмотреть самому, и, если визуально все хорошо, тогда вызывать специалистов на приемку.

Вот чек-лист от Алексея Беликова, что проверить при покупке недостроя:

1. Строительный проект и геология. Чтобы понять, что продавец строил дом себе и качественно.

2. Визуальный осмотр фундамента на наличие трещин, раковин и отсутствия защитного слоя (когда видна арматура).

3. Черновые полы (узнать, что под ними, — черный грунт и глина или ПГС).

4. Качество кладки.

5. Наличие монолитных перемычек и поясов под перекрытием (особенно балочным).

6. Сечение балок перекрытия

7. Наличие монолитного пояса под мауэрлатом.

8. Окна должны открываться идеально. Проверить количество камер в стеклопакетах (в домах, которые строятся на продажу, могут установить дешевые однокамерные).

9. Проверить целостность кровли, соблюдалась ли инструкция по монтажу производителя кровельного покрытия.

10. Проверить наличие вентканалов.

— Дома, изначально построенные на продажу, редко строят хорошо, — говорит Алексей. — И делается это даже не с целью обмануть. Возможно, продавец был уверен, что все сделано хорошо, но покупателю от этого не легче, «косяки» достанутся ему.

Алексей рассказал, как он осматривал дом заказчика и на что обратил его внимание.

Первое, что нужно узнать при осмотре фундамента, — делалась ли геология перед тем, как он заливался, есть ли его строительный проект с расчетами.

— Обязательно осмотреть фундамент со всех сторон, можно даже подкопать, чтобы определить, во сколько приемов он был отлит, есть ли трещины, раковины, не торчит ли арматура.

Скриншот видео

Также нужно определить тип фундамента. Например, если выясняется, что он свайно-ростверковый, а на него опирается двухэтажный дом с монолитными перекрытиями, то стоит требовать проект фундамента с расчетами конструктора на основании геологический изысканий, что именно такой подходит к этому дому.

В силах неспециалиста даже узнать марку бетона, из которого сделан фундамент. Для этого есть специальный прибор, который можно взять в аренду за 100 рублей. Чего мы не узнаем, так это достаточно ли внутри фундамента арматуры.

— Если говорить конкретно про этот объект, то фундамент здесь сборный из ФБС, с монолитной лентой по периметру, — рассказывает Алексей. — Я попытался определить с помощью прибора марку бетона и столкнулся с тем, что в разных местах ленты получались разные данные. Это говорит о том, что бетон изготавливался на месте, перемешивался вручную. Из полученных данных вывели среднеарифметическую марку бетона — М 200. Это, конечно, не М 100, но и недотягивает до М 300, как и должно быть. В таких случаях надо тщательно обследовать фундамент. Если у вас при обследовании марка бетона окажется ниже М200, то я бы не рекомендовал покупать такой дом.

Скриншот видео

Еще один сюрприз ожидал внутри дома. Спрятан он был небольшим слоем ПГС (стяжки пола не было). Выяснилось, что под ним — черный грунт и глина. Если бы на такую обратную засыпку залили черновую стяжку, то о том, что что-то не так, хозяин узнал бы по просевшим полам. Чтобы этого не произошло, глиняно-земляную засыпку пришлось выкапывать на глубину полметра и засыпать ПГС.

Скриншот видео

В газосиликатных домах часто вместо бетонной перемычки над оконными и дверными проемами укладывают специальные лотковые блоки (с бетоном и арматурой внутри).

— В этом доме мы обнаружили просто блоки над окном, без бетонной сердцевины. Обнаружить это просто — нужно было всего-то их просверлить. Теперь проектировщики думают, как укрепить проем.

Еще один момент, который предстоит решить проектировщикам, так это как сделать так, чтобы балки перекрытия не опирались непосредственно на блоки, как это происходит сейчас. Оставить так, как есть, нельзя — рано или поздно блок под нагрузкой лопнет.

Скриншот видео

Выяснилось, что монолитный пояс между первым и вторым этажами сделали суперэкономно — без арматуры. Определить это удалось экспериментально: перфоратором сделали углубления в нескольких местах — ни намека на арматуру.

Скриншот видео

Обратили внимание и на то, как сложены стены — между блоками есть щели, через которые видна улица. По словам Алексея, проблема не очень большая, но это показывает на небрежность строителей.

Скриншот видео

То, что мы увидим выше второго этажа, и вовсе указывает на низкую квалификацию строителей или желание бывшего владельца дома сэкономить. Оказалось, что мауэрлат, к которому крепится вся стропильная система, прибит прямо к блочной кладке, хотя должен — к монолитному поясу, которого нет. При хорошем урагане были все шансы увидеть, как улетает крыша. Но перед этим новый владелец бы удивился, почему дорогая металлокомпозитная кровля протекает. А все потому, что кровельщики ее прибили вообще неправильно.

— Судите сами: листы модульной композитной кровли по инструкции прибиваются к обрешетке (с определенным шагом) ершенным гвоздем (50 мм) в горизонтальный торец листов, — говорит Алексей. — А в нашей ситуации били обычными гвоздями (70 мм) вертикально, тем самым пробивая всю кровлю и лишая ее герметичности. И тут исправления дорого обойдутся: кровля — в утиль, стропильную систему предстоит разобрать и собрать заново после того, как сделаем монолитный пояс.

Скриншот видео

— А представьте, сколько нюансов вы не увидите после закрытия фасада и внутренней отделки, — говорит Алексей. — Все может быть и хорошо, а может быть вот так. Поэтому строительство нового дома под собственным контролем не такая уж и плохая идея.

Что говорят юристы?

Защищен ли покупатель законом при покупке дома с подобными проблемами? Этот вопрос Алексей обсудил с юристом Ильей Латышевым во второй части видео.

И в этом вопросе все непросто. Если в договоре купли-продажи не прописаны требования к качеству дома, то далее возникает вопрос — недостатки, которые обнаружились, скрытые или явные?

Если это явные недостатки, которые можно увидеть невооруженным взглядом неспециалисту, то выиграть иск в суде будет сложно. Логика такая — покупатель дома видел, что он покупал, в том числе и недостатки. Он имел возможность привести с собой строителя, который бы на них указал. Поэтому сказать, «дом некачественный, верните назад деньги», будет сложно.

По словам юриста, такие случаи в судах рассматриваются, но, как правило, в исках отказывают.

На положительное решение покупателю можно рассчитывать в том случае, если выявлены скрытые недостатки, о которых знал продавец. Но если в суде будет доказано, что продавец не знал о скрытых дефектах, то в иске к нему будет отказано.

Проще, дешевле и менее рискованно изначально привлекать к осмотру объектов в продаже профессионального строителя и выявлять возможные недостатки на этапе осмотра.

Чтобы обезопасить себя, юрист советует прописать в договоре, что дом соответствует всем строительным нормам и проектно-сметной документации (если таковая есть). Если это прописано, а после продажи вскрывается какое-то несоответствие стройнормам, то можно говорить, что качество товара не соответствует условиям договора, и, соответственно, требовать расторжения договора и возврат денег либо компенсацию новому владельцу расходов на устранение недостатков. Доказательством будет являться заключение специалиста, который подтвердит, что отсутствие, например, монолитного пояса является нарушением СНБ.

Правда, есть и такой нюанс — человек, который продал дом, к моменту вынесения решения суда деньги уже может потратить. Покупатель своих денег может и не увидеть, даже если суд будет на его стороне — у продавца может не оказаться имущества, а зарплата — 100 рублей.

В случае, когда в договоре не будет прописано, что дом соответствует всем строительным нормам и проектно-сметной документации, суд будет решать, соответствует ли дом «обычно предъявляемым требованиям». Это расплывчатая формулировка: дом стоит, не падает, значит, соответствует? Суд может назначить проведение строительной экспертизы. Если эксперт скажет, что дом через год рухнет, тогда можно сделать вывод, что не соответствует.

Скриншот видео

Но если брать наш конкретный случай, когда в договоре не говорится о том, что покупаемый объект соответствует всем строительным требованиям и нормам и он явно не рухнет, то суд в иске, скорее всего, откажет.

Илья Латышев предупредил, что судебное разбирательство обычно длится год и больше.

Итак, вывод делаем следующий: если вы собираетесь покупать готовый дом, то берите с собой специалиста, который выявит недостатки. Если специалиста с собой не берете, то прописываете в договоре купли-продажи, что качество дома соответствует всем строительным требованиям и нормам, проектно-сметной документации. Еще лучше, если перед покупкой дом осмотрит строитель, а в договоре будут прописаны требования к качеству. Это и будет вашей защитой.

Читайте также